Para incentivar el mercado inmobiliario con compras de propiedades a precios reducidos y para que los bancos recuperen parte de sus inversiones perdidas, los remates bancarios surgieron como una respuesta a la crisis inmobiliaria de 2009, pero ¿qué son los remates bancarios?

Las propiedades bajo remates bancarios consisten en la venta de inmuebles embargados por bancos, cuyas hipotecas no fueron pagadas. En estos casos, los bancos hacen valer su derecho de adjudicación de las casas o departamentos y los ponen en venta a cambio de una parte de su precio en el mercado, con el fin de recuperar una parte de sus inversiones.

Es importante destacar que no es una compraventa ordinaria, ya que no es adquirido de manera directa el inmueble, sino que se adquieren los derechos legales para adjudicarse la propiedad y después escriturar a nombre de quien pague los derechos bajo cesión. 

Existen dos tipos de remates bancarios: cesión de derechos litigiosos y cesión de derechos adjudicatarios. En Wiggot te contamos en qué consiste cada uno.

¿Qué es una cesión de derechos litigiosos?

Ocurre cuando un banco ofrece los derechos de la demanda judicial que presentó contra el deudor de la hipoteca. Con este mecanismo, se sustituye al acreedor hipotecario, por lo que el nuevo responsable debe concluir el proceso judicial de adjudicación de la propiedad.

Después de que es ganado el juicio, se puede proceder con la escrituración y posesión del inmueble. Aquí, el precio que se paga al banco puede ser hasta del 30% del valor en el mercado de la propiedad. El pago se hace de contado directamente al banco.

En este caso, las instituciones de vivienda u otros bancos no otorgan hipotecas para este tipo de remates inmobiliarios.

¿Qué es una cesión de derechos adjudicatarios?

Ocurre cuando el banco demandó al deudor de una hipoteca y ganó el juicio de adjudicación, pero todavía no ha escriturado la propiedad. Por ello pone el inmueble a la venta a precio de remate para recuperar los gastos del juicio y así obtener una ganancia.

Aquí el comprador paga el precio de remate al banco y continúa por su cuenta con el proceso de escrituración, así como el proceso de posesión de la propiedad. El precio que paga el cliente en este caso es aproximadamente el 70% del valor comercial de la propiedad.

Para este caso, los bancos e instituciones de vivienda sí pueden otorgar hipotecas.

¿Se puede revisar el interior de una propiedad en remate inmobiliario?

Cuando se adquieren propiedades en remate bancario, el cliente asume el riesgo de las condiciones en que se encuentre el inmueble. Pues en ambos tipos de cesión, la propiedad no está en posesión del banco ni de quien adquiere los derechos, por lo que no se puede examinar el interior hasta que un notario otorgue las escrituras a nombre del comprador.

No obstante, se puede hacer una revisión del exterior de la propiedad, como en cualquier otra compra de inmueble. También, el comprador puede estudiar su localización, acabados externos, seguridad y servicios e infraestructura.

Además, en el proceso de cesión se pueden proporcionar los planos de la propiedad para conocer la distribución general del espacio que abarca.

¿Qué otros gastos se hacen en un remate bancario?

Los compradores de propiedades en remate bancario adquieren todas las responsabilidades pendientes por liquidar, es decir, se deben pagar todos los trámites legales que deriven como gastos notariales y honorarios de abogados, hasta que concluya el proceso.

También se debe pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Si el inmueble tiene atrasos en el pago de servicios públicos. Como el predial o el agua, el comprador deberá liquidarlos para que pueda obtener la posesión, esto sin considerar los gastos de mantenimiento y rehabilitación en caso de que el inmueble esté descuidado.

¿Cuánto tiempo hay que esperar para ocupar el inmueble?

En una cesión de derechos litigiosos, junto con el juicio de adjudicación y la escrituración pueden tardar de seis meses hasta 24 meses. Aunque en una cesión de derechos adjudicatarios solo se debe cumplir con el proceso notarial de escrituración y toma de posesión, que puede ir de 3 a 6 meses.

Es importante que tus clientes tomen en cuenta esta información antes de tomar decisiones sobre posibles ofertas que sean atractivas, pues los procesos legales derivados de los remates bancarios pueden ser desgastantes si no se cuenta con la información necesaria.

Aunque comprar una propiedad en remate bancario es una alternativa poco conocida, representa una oportunidad de inversión para quienes dispongan del capital. En Wiggot te contamos sobre seis tipos de inversión inmobiliaria.

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